4月25日，四川发布楼市新政《关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），《通知》主要明确了两项政策，一是四川将统一取消普通住宅和非普通住宅标准，二是发布了免征土地增值税的政策。《通知》称，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人建造同时满足以下3项条件的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

四川省财政厅相关负责人介绍，总体来看，《通知》较以前政策的变化主要体现在全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准，税收政策不变，保持稳定。

普宅和非普宅标准如何划分？对于老百姓、房地产开发商以及房地产市场而言，这一楼市新政将带来哪些影响？一起来看解读。

什么是普宅与非普宅？

记者梳理此前政策发现，为增加普通住宅供应，2005年国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，普通住宅和非普通住宅实行分类施策管理，并授权各省从容积率、单套建筑面积、实际成交价格等三个方面制定普通住宅标准。

按照国家授权，四川省普通住宅标准的三项条件明确为：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。简单理解，普通住宅主要指满足基本居住需求的住宅，价格相对符合居民的购买力，适合大多数家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更高的价格，具备居住、商业等不同的用途，比如别墅、高端公寓、花园洋房等，面积普遍都是在140平方米以上。

实行普通住宅和非普通住宅分类管理后，国家明确对普通住宅在税收方面给予优惠政策支持。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通住宅出售，且增值额未超过开发成本费用20%的，免征土地增值税。

取消普宅和非普宅标准此前已有多地调整政策

由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

而取消普通住宅和非普通住宅标准早有“动静”。2024年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

此前，上海、北京、深圳、广州均已宣布取消普通住房和非普通住房标准。相关领域专家表示，取消各类限制性措施将推动房地产平稳健康发展，有利于优化房地产市场供给、引导房地产市场的积极预期，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。

四川楼市新政税收优惠政策如何执行？

根据《通知》，四川明确全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。《通知》还提到了土地增值税政策。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的土地增值税免征政策优惠对象为普通住宅，那么取消普通住宅和非普通住宅标准后，税收优惠政策如何执行？

此前发布的《公告》规定，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，需要继续执行土地增值税免征优惠，并授权省级政府明确政策具体执行标准。

省财政厅相关负责人介绍，相较以往，四川省土地增值税政策没有变化。取消普通住宅标准之前，符合标准的可以免征土地增值税；取消普通住宅标准之后，《通知》明确的三项免税条件与四川省原普通住宅标准完全一致，对有关市（州）此前依规确定的条件与《通知》不一致的，授权市（州）人民政府确定是否继续执行，保持了四川省房地产企业土地增值税税负稳定。

比如，某房地产开发企业建造某住宅小区，该住宅小区建筑容积率在1.0以上，在土地增值税清算时，对于其中单套建筑面积在140平方米以下且实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住宅，如增值额未超过开发成本费用20%的，在以前年度可免征土地增值税，在《通知》出台后，可继续享受免征政策。

此外，按照国家规定，高级公寓、别墅、度假村不能享受前述土地增值税免征政策。针对网友关注的“公寓是否受政策影响”问题，省税务局有关负责人回应称，如果公寓的性质是商业而非住宅（例如许多40年产权的公寓），就不在本次新政覆盖范围内；如果公寓的性质是住宅（例如有一些70年产权的公寓），则参考政策明确的三个条件，如果符合条件就可以免征土地增值税。

新政对居民购房和房地产企业是否会有影响？

省财政厅相关负责人介绍，由于前后政策标准完全一致，不会影响房地产企业依规享受土地增值税免征政策，以此稳定房地产企业税负。

“可以理解为对中央‘促进房地产市场平稳健康发展’政策的落地落实。”西南财经大学财政税务学院教授周克清表示，新政策中提到的土地增值税免征政策在标准未取消时就一直在执行，新政出台后再次明确，能够帮助房地产开发商企业找到政策执行依据，稳定房企税负预期，避免因政策变化而冲击开发建设。

新政不会增加购房者负担。

“由于普通居民购、卖住房不涉及缴纳土地增值税，这种调整是针对房地产开发商在适用优惠政策上提供依据，不会增加购房者的负担。”省财政厅相关负责人介绍。

此外，《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房和第二套住房，面积为140平方米及以下的，均减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。

“我们也一直按照这个标准在执行。”省税务局相关负责人介绍，契税新政减轻了购房负担，增强了居民购房支付能力。2025年一季度四川累计新增减征契税12.28亿元，惠及近8万户购房家庭。

在个人出售住房增值税方面，四川省继续执行“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税”政策。

（来源：四川观察 部分内容综合自川观新闻）