一季度北京零售物业租金继续下行 市场分化考验业主运营能力

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

今年一季度，北京消费回暖仍显疲软，受此影响，零售物业市场开年呈现“冷热交织”态势，结构性分化特征凸显。

近日，据商业地产服务和咨询机构世邦魏理仕监测，一季度北京零售物业租金延续去年下行态势，业主调整品牌组合及业态布局更趋紧迫。

《中国经营报》记者了解到，当前北京零售物业市场正处于新旧动能转换的关键期，那些能深度融合线下体验与数字化运营、精准捕捉情绪价值的品牌及业主，将在本轮洗牌中占据先机。

存量物业求转型

今年1至2月，北京社销总额同比微降0.1%，其中餐饮收入下降4.1%，商品零售增长0.3%，较去年全年数字均有改善，但仍低于去年同期水平，消费回暖仍不明朗。

从一季度零售物业市场表现来看，本季度餐饮业消费分层加剧，性价比导向凸显。其中，新增店铺占比49%，较上季度有小幅回落，主要原因为中高端餐饮业态扩张步伐略有放缓，而小吃快餐（如滨寿司、肉肉大米）、烘焙甜品（如伦敦烘焙小镇、宿咕）及茶饮果汁类（如本就茶饮、爷爷不泡茶）消费仍旧占据主流，并保持稳定的拓店速度。

零售业态则更加“两极化”，其中，奢侈品类调整线下布局，关闭低效门店，季内在CBD、王府井等核心商圈均录得闭店；运动户外品牌（如胡丁尼、布鲁克斯）在全城多点开花，带动服饰鞋包新开店铺数量占比环比小幅提升至31%；珠宝首饰类开铺亦持续活跃，而美容、保健类等生活服务类热度有所减弱。

一季度，北京零售物业市场无新增商业项目交付，现有存量持续转型升级，积极调整自身商业模式迎合消费市场变化，如世纪金源收回原百货租赁区域，将启动改造；此外，蓝岛百货、侨福芳草地等核心区域项目也相继启动硬件升级和业态调整。

据世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽介绍，一季度核心商圈品牌更迭更加活跃，业主为品牌提供更多优质的铺位选择，新开店铺核心商圈占全市比例环比大幅提升。

她指出，业主方主动清退低坪效品牌，引入新能源车展厅、沉浸式体验店等新业态，本质上是对Z世代“场景消费”需求的回应。

而个别面对消费格局的转变未能及时调整自身运营策略的老牌项目持续流失品牌客户，导致季内净吸纳量录得负值，空置率环比上升0.1个百分点至7.4%。

当下消费者对于非必选消费的谨慎以及高承租能力品牌的观望，致使全市购物中心首层平均租金持续小幅下行。

据世邦魏理仕监测，一季度末同样环比下跌0.4%至每天每平方米31.3元，其中，中关村、燕莎、CBD等商圈领降。部分项目面临同质化竞争、出租率或客流下行等压力，业主调整品牌组合及业态布局更趋紧迫，进一步下调租金预期。

消费支持计划或促需求回暖

值得注意的是，在国家《提振消费专项行动方案》指引下，垂直赛道迎来发展机遇：银发经济聚焦适老化服务与社区嵌入业态，二线城市消费增速达22%；单身经济驱动IP联名、即时零售等个性化消费，90后、00后贡献超66%高消费份额；宠物经济形成全产业链，2026年规模预计突破4358亿元；面对质价比消费趋势，商业运营转向供应链革新（如物流成本降30%）及独家货品策略（区域定制、自有品牌），强化差异化竞争力。

北京正在加速构建国际消费中心城市，政策与市场协同推动“存量优化+场景创新”，年内超20个新项目入市，以文商旅融合、非标商业等模式激活消费潜能，其中包括一些品牌综合类消费商业体的开业，如丰台京东生活港、朝阳双井京东Mall以及昌平山姆会员店等。

据刘焕丽介绍，未来六个月，北京预计将有共计超过35万平方米体量的零售物业在非核心商圈陆续开业。

据了解，北京市近两年在首店经济上持续发力，据北京商务局消息，2024年北京引入首店960家，2025年预计将引入800家首店。

除推进品牌首店的引入，今年北京市对老字号、国潮、文化传播类品牌的支持也持续增加，如一季度北京市出台了实体书店扶持政策，预计未来各项目也将越来越注重融入文化元素，打造具有文化特色的商业空间。

“近期政府加码家电、电动自行车、3C产品等以旧换新补贴，以及生活服务业、科幻产业等支持计划，有望促进消费回暖，并为零售物业发展创造更多需求、内容和场景。”刘焕丽表示。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）